Российские банки перестали ждать сигналов от Центробанка и начали закладывать в ипотечные ставки собственный, куда менее оптимистичный сценарий. Три крупных игрока рынка подняли стоимость «рыночных» кредитов за считаные дни, и это уже вторая волна повышения с начала осени — первая прошла почти незамеченной в сентябре.
Что именно изменилось
Банк «ДОМ.РФ» с 8 октября увеличил базовые ставки на 0,5 процентного пункта — до 18,8% годовых на новостройки и вторичное жильё, а на строительство дома и покупку готового частного дома — до 19,5–19,7% . ПСБ со 2 октября поднял ставки на 0,44 п.п., доведя их до 18,49%, а по рефинансированию — до 17,99% . Газпромбанк с 15 октября прибавил 0,2 п.п., установив базовую ставку на уровне 17,9%, хотя при сумме займа до 7 миллионов рублей она достигает 18,9% .
На первый взгляд движение скромное. Но по данным «ДОМ.РФ», средняя ставка в двадцати крупнейших банках на 16 октября составила 18,76% на новостройки и 18,69% на вторичное жильё . Сбербанк и Новикомбанк повышать ставки не стали, а руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова и вовсе отметила, что у 80% банков условия не изменились — то есть говорить о массовом и устойчивом росте пока преждевременно . Но вектор задан, и он направлен вверх.
Почему это происходит именно сейчас
Причина не в том, что Центробанк уже повысил ключевую ставку. Она остаётся на уровне 14% с сентября, когда регулятор взял паузу после серии из десяти снижений подряд . Причина в том, что банки перестали верить в скорое и существенное смягчение политики. Глава РСПП Александр Шохин прямо заявил, что снижения ключевой ставки не стоит ждать раньше 2027 года: «Наверное, в следующем году точно. В этом — сомневаюсь» . Экономист Данила Ладнюк оценивает вероятность сохранения ставки на октябрьском заседании в 70% и советует бизнесу готовиться к тому, что двузначные ставки по кредитам останутся нормой весь 2027 год .
Банки действуют на опережение. Если деньги для них самих не дешевеют, а доходность длинных ОФЗ превышает 16%, выдавать ипотеку под 18% и ниже становится экономически невыгодно. Финансовый директор Nedvex Андрей Эрлих сформулировал это без обиняков: при ключевой ставке 14%, ОФЗ около 15% и депозитах выше 13% «выдавать ипотеку дешевле 18% банку невыгодно» .
Есть и второй, менее очевидный фактор — ажиотажный спрос. В сентябре выдачи рыночной ипотеки подскочили на 54% по сравнению с августом, до 614 миллиардов рублей и 125 тысяч кредитов . Аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова связывает этот всплеск с ожидаемыми изменениями в программе семейной ипотеки: льготная ставка теперь доступна только семьям с тремя и более детьми при условии, что хотя бы один ребёнок не старше семи лет . Банки, столкнувшись с наплывом заёмщиков при заградительных ставках, повышают цену кредита не только из-за стоимости фондирования, но и чтобы притормозить поток и не наращивать риск просрочки. Объём просроченной задолженности по ипотеке за январь–август вырос на 21%, до более чем 22,5 миллиарда рублей .
Арифметика, которую редко считают целиком
Средний размер ипотеки в стране — около 5,8 миллиона рублей, а средний срок кредита приблизился к 29 годам. Двухкомнатная квартира эконом-класса в крупном городе-миллионнике стоит порядка 10 миллионов. При ставке 18,8% и сроке 30 лет ежемесячный платёж составит около 150 тысяч рублей.
Если заёмщик платит три года и затем рефинансирует кредит под гипотетические 8%, за это время он отдаст банку примерно 5,4 миллиона рублей — и почти всё уйдёт на проценты. Основной долг сократится символически. Первые годы по такой ставке — это аренда денег у банка, а не постепенное «выкупание» квартиры.
Макроэкономисты, опрошенные ЦБ в октябре, ожидают возможности перекредитоваться под 8–10% не ранее 2029 года. Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, сходятся во мнении, что до конца 2026 года резкого снижения ставок по рыночной ипотеке ждать не стоит, а к первому кварталу 2027 года они не опустятся ниже 15% . Комфортными для большинства заёмщиков аналитики считают ставки ниже 12% — то есть текущий уровень превышает «комфортный» более чем в полтора раза .
Парадокс: берут вопреки ставкам
Несмотря на заградительные проценты, люди продолжают оформлять рыночную ипотеку. За девять месяцев 2026 года выдачи удвоились: с 53 миллиардов рублей в январе до 114 миллиардов в сентябре. Механика здесь чаще всего не «покупка с нуля», а обмен: продажа старой квартиры, добавление вырученных средств к первоначальному взносу, и на выходе — долг, который уже можно обслуживать.
Но у стратегии «возьму сейчас, рефинансирую потом» есть уязвимость. Во-первых, не факт, что банк одобрит рефинансирование через три года на тех условиях, которые кажутся разумными сегодня. Во-вторых, за время ожидания квартира может подорожать на 10% и больше — и экономия на процентах будет съедена ростом цены. В-третьих, качественного жилья на рынке становится меньше: застройщики, глядя на высокие ставки, сокращают вывод новых проектов, и лучшие лоты уходят даже при дорогой ипотеке.
В Совете Федерации ещё осенью призывали не поддаваться импульсивным решениям. Член комитета СФ по бюджету и финансовым рынкам Евгения Уваркина советовала оформлять ипотеку под 20% годовых только в крайнем случае, а вместо этого накапливать первоначальный взнос — к моменту снижения ставок наличие 30–50% стоимости квартиры станет решающим аргументом для банка . Той же позиции придерживается и часть депутатов Госдумы: если человек допускает переезд или не уверен в своих планах, аренда может оставаться более рациональным вариантом, чем покупка с платежом, который забирает слишком большую часть дохода .
Банки свой расчёт уже сделали — и проголосовали за повышение. Вопрос лишь в том, насколько долгим окажется период, к которому они готовятся, и хватит ли у заёмщиков терпения и средств, чтобы его переждать.
